Kupujete nemovitost, zaplatíte daň. Vláda schválila změny realitního trhu včetně konce ručení.

: Zákon č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

  • Bývalou daň z převodu,nyní daň z nabytí nemovitosti, bude od 1.11. 2016 platit už jen kupující.
  • Změny, které schválila vláda, ruší i dosavadní institut ručitele, kterým je druhá strana obchodu.

"Vzhledem k tomu, že se jedná o jednu z majetkových daní, jež jsou vždy svým charakterem úzce spjaty se samotným majetkem, bude poplatníkem ten, kdo nemovitou věc nabývá," zdůvodňují změnu právníci ministerstva financí. Cílem je podle nich zjednodušit a zpřehlednit pravidla. Dosavadní nejednoznačná úprava umožňovala podle ministerstva také "nežádoucí daňové optimalizace".

Daň z nabytí nemovitých věcí činí čtyři procenta z kupní ceny (případně úředně stanovené nabývací hodnoty). Při nákupu bytu za milion korun tak lidé na dani státu odvedou 40 tisíc korun. Sazba daně vzrostla v roce 2013 o jeden procentní bod z původních tří procent.

Změna v osobě poplatníka daně u kupních a směnných smluv

U převodů uskutečněných po 1. 11. 2016 je vždy poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel (kupující) nemovité věci.  Nabyvatel nemovité věci (kupující) jako poplatník má povinnost zpracovat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, včetně případného obstarání znaleckého posudku a zaplatit daň, vzniká-li daňová povinnost.

Změna koncepce osvobození novostaveb

Jedná se o osvobození prvního úplatného nabytí vlastnického práva:

 a) k pozemku, jehož součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

 b) k právu stavby na cizím pozemku, jehož součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

c) k dokončené nebo užívané nové stavbě rodinného domu na cizím pozemku, která vznikla před 1. 1. 2014,

d) k jednotce, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu. Nesmí se jednat pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek a jednotka může obsahovat i nebytový prostor v podobě garáže, sklepa nebo komory, užívané společně s bytem,

 e) k jednotce, vzniklé stavební úpravou nebytového prostoru, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

Stávající pětiletá lhůta pro osvobození zůstává zachována s tím, že se počítá ode dne dokončení nebo zahájení užívání rodinného domu nebo jednotky, a to od toho dne, který nastane dříve.

Osvobození se tedy po novele nevztahuje na převody nedokončených a současně neužívaných rodinných domů a jednotek.

Jak na to !!

Ačkoli procentuální výše daně zůstala 4 %, změnil se způsob výpočtu nabývací hodnoty, z níž se tato čtyři procenta odvozují. Klíčovým termínem je nabývací hodnota – to je částka, ze které se bude počítat 4% daň. A jsou celkem tři možnosti, jak tuto nabývací hodnotu vypočítat. Stejně jako dříve, stát volí vždy tu, která znamená vyšší částku.

Zjištěná hodnota nemovitosti

První možnost, zjištěná hodnota nemovitosti, se podobá dřívějšímu postupu – k daňovému přiznání je třeba připojit znalecký posudek. Dobrou zprávou je, že se nově bude za nabývací hodnotu, a tedy základ daně, považovat jenom 75 % zjištěné hodnoty. Pokud bude tato částka převyšovat kupní cenu, stane se základem daně. Pokud bude nižší, zůstane základem daně kupní cena nemovitosti. Pokud tedy chcete zaplatit na dani jen 4 % z kupní ceny, což je minimální možná částka, přiložte k přiznání dostatečně nízký znalecký odhad ceny nemovitosti.

Směrná hodnota nemovitosti

Chcete-li ušetřit za odhadce, můžete nechat stát, aby sám posoudil, jestli byla vámi sjednaná kupní cena odpovídající. Do daňového přiznání je třeba vyplnit jednotlivé údaje o nemovitosti, které stát použije jako kritéria pro určení tzv. směrné hodnoty. Je to především cenová hladina v dané lokalitě v závislosti na druhu, poloze, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrech nemovité věci. I tady platí, že pokud 75 % směrné hodnoty převýší kupní cenu, stane se tato částka novým základem daně. Pokud se rozhodnete pro tuto verzi, zaplatíte 4 % z kupní ceny jako zálohu a stát vás případně požádá o doplatek.

Kterou možnost si zvolit?

Dodatečně po vyměření daně není možné změnit vaše rozhodnutí o tom, jakou srovnávací hodnotu má stát použít. Pokud se tedy stane, že budete chtít ušetřit za odhadce a stát vám napíše, že směrná hodnota je podle něj mnohem vyšší než kupní cena, a tedy požaduje vyšší daň, budete mít smůlu. Může se to stát především tehdy, když kupovaná nemovitost je svojí kvalitou výrazně horší než jiné srovnatelné nemovitosti v dané lokalitě, což stát nemůže z údajů v přiznání zjistit. Mnohem jistější je přiložit znalecký posudek, kde 75 % nepřevyšuje kupní cenu, a tedy máte jistotu, že jste se dostali na 4 % ze sjednané ceny, což je nejnižší možná daň. Bude vás to ovšem stát několik tisíc, které zaplatíte odhadci. Odměna a náklady zaplacené znalci jsou ale tzv. uznatelným výdajem, který můžete od nabývací hodnoty nemovitosti ještě odečíst a teprve potom stanovit 4 % daň.

Kdo platí daň?

Od 1. listopadu 2016, nově pouze kupující. Jeho povinností je podat daňové přiznání.

Kde a kdy podat přiznání a zaplatit daň

Daňové přiznání musíte podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve které došlo ke vkladu práva do katastru nemovitostí. Ve stejné lhůtě musí být daň také zaplacená. Přiznání je třeba podat finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se nachází prodávaná nemovitost – nevychází se tedy z místa vašeho bydliště. Daň zaplatíte na účet příslušného krajského finančního úřadu. Daňové přiznání podáváte na některém z jeho územních pracovišť – podle toho, kde nemovitost leží.

Jak správně zaplatit daň.

K daňovému přiznání nezapomeňte přiložit kopii kupní smlouvy (případně jiné písemnosti, na jejímž základě došlo k nabytí nemovitosti) a List vlastnictví z katastrálního úřadu. Pokud chcete, aby se základ daně odvozoval od odhadní ceny nemovitosti, musíte přiložit také znalecký posudek. Jak postupovat při srovnání se směrnou hodnotou V případě, že se rozhodnete vycházet při výpočtu daně z porovnání ceny kupní a ceny směrné (místně obvyklé), vyčíslíte v daňovém přiznání zálohu ve výši čtyř procent sjednané kupní ceny. Tuto zálohu musíte finančnímu úřadu uhradit ve stejné lhůtě, která platí pro podání daňového přiznání. Ale pozor, v poslední den lhůty už od vás finančák peníze musí mít – nestačí je tedy toho dne teprve odeslat. Když chcete vycházet ze směrné hodnoty, nemusíte k přiznání dokládat znalecký posudek. Musíte však vyplnit přílohy daňového přiznání (které se liší pro jednotlivé typy nemovitostí) - v příloze uvedete přesné údaje o nemovitosti, její stavebně-technické parametry i údaje o jejím bezprostředním okolí. Finanční úřad pak podle těchto informací propočítá srovnávací daňovou hodnotu (75 procent směrné hodnoty) nemovitosti. Tento údaj pak úředníci porovnají s prodejní cenou a stanoví základ daně, kterým bude vyšší z obou cifer. Když se vyměřená daň bude rovnat zaplacené záloze (což nastane v případě, kdy je sjednaná kupní cena vyšší než 75 procent směrné hodnoty), je vše vyřízeno. Když je daň ve výsledku vyšší, přijde vám z finančáku platební výměr. Rozdíl mezi uhrazenou zálohou a vypočtenou daní pak musíte zaplatit do třiceti dní od doručení platebního výměru.

Jak postupovat při srovnání s cenou odhadní

Když se rozhodnete, že budete při výpočtu daně raději vycházet z porovnání sjednané ceny s cenou odhadní (zjištěné na základě znaleckého posudku), budete muset k daňovému přiznání znalecký posudek přiložit. V tomto případě si v daňovém přiznání sami vypočtete srovnávací daňovou hodnotu, která bude dosahovat 75 procent ceny zjištěné posudkem, a srovnáte ji s cenou sjednanou v kupní smlouvě. Čtyřprocentní daň se bude počítat z vyšší z těchto cifer. Než začnete čtyřprocentní daň počítat, nezapomeňte si od základu daně odečíst náklady na znalecký posudek – v daňovém přiznání je můžete uplatnit jako uznatelný výdaj. Výslednou daň musíte zaplatit ve stejné lhůtě, která platí pro podání daňového přiznání. Manželé mohou podat přiznání společně Příjemnou novinkou v účinných pravidlech je, že manželé, kteří kupují nemovitost do společného jmění, si vystačí s jedním daňovým přiznáním a jednou platbou daně z nabytí nemovitých věcí za oba. V daňovém řízení vystupuje pouze jeden z nich jakožto společný zmocněnec.


REALITY Táborská
Mikanova 3 Praha 10, 10600
Mobil: +420 724 299 880,
IČ: 60242876
realitytaborska@email.cz, info@realitytaborska.cz
www.realitytaborska.cz

Zpět na úvod | Nastavit jako domovskou stránku | Kontakty | Mapa stránek